מס שבח – מהו, איך מחשבים, ומי זכאי לפטור?

תוכן עניינים

מתי משלמים מס שבח?

מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על רווחי הון הנובעים ממכירת נכס מכל סוג, לרבות מניות איגוד מקרקעין, אותו משלם האדם הפרטי למדינה ומקורו חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג – 1963.

מס שבח המאוגד תחת קטגוריית מיסוי מקרקעין, בוחן את רווח ההון שנבע לאדם ממכירת נכס בעסקת מקרקעין אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס, בהתאם לשיעורי מס משתנים.

החוק מכיל מערכת של פטורים אותם יש לבחון לעומק כל עסקה לגופה. עלות עסקת מקרקעין הנסגרת מול המוכר/קונה אינה חובה בתוכה את מכלול עלויות ביצוע העסקה, קרי עלויות מיסוי מקרקעין אותם יש לקחת בחשבון ובראשם מס שבח העשוי להגיע לסכומים אדירים, אשר לעיתים פוגעים בכדאיות העסקה.

מס
מס

איך מחשבים מס שבח?

מס שבח מוטל על תוספת רווחי השווי ההון הנוסף למוכר עקב מכירת מקרקעין בישראל, כתוצאה מן ההפרש במחיר המקרקעין בעת הקנייה לבין המחיר בזמן המכירה. זאת אומרת שבחישוב מס שבח – במידה והדירה נרכשה ב-1,000,000 ש"ח וכעת נמכרת ב-1,500,000 ש"ח, השבח בעסקה זו הוא 500,000 ש"ח.

המס אינו מושת על כל סכום הרווח, המוכר זכאי לנקות מסכום הרווח הוצאות נוספות כגון:

  • שכר טרחה עורך דין ברכישה ובמכירה
  • עלות שיפוץ שעשה בעבר
  • דמי תיווך ברכישה ובמכירה של הנכס
  • היטל השבחה במידה ושולם
  • מס רכישה
  • דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל

פטור ממס שבח - מתי ניתן לקבל?

  • המוכר שתי דירות על מנת לקנות אחת גדולה יותר יזכה בפטור ממס שבח במידה וגרים בדירה 6 נפשות שעלותה יותר מ-75% ממחיר שתי הדירות.
  • הפטור השכיח ביותר מתשלום הינו הפטור ממכירת דירת מגורים, אחת לארבע שנים. משמעותו במקרה זה הינו כי אדם המוכר דירת מגורים ואשר לא מכר דירה נוספת במשך ארבעת השנים שקדמו למכירת דירתו הנוכחית, יהיה זכאי לפטור בגין מס שבח, גם אם בבעלותו דירה נוספת וגם אם מעולם לא גר בזו שנמכרת.
  • פטור ממס שבח בגין מכירת דירה שהתקבלה בירושה מההורים במידה והייתה זו דירתם היחידה ובתנאי כי למוריש עצמו היה קיים הפטור הנדרש על פי כל התנאים בחוק.
  • פטור ממס שבח ניתן על העברת דירה ללא תמורה לקרוב.

זכאות לפטור מתשלום מס שבח

כל אחד זכאי לבקש פטור מתשלום מס שבח אחת ל-‎4 שנים עבור דירה אחת שמכר, גם אם הוא בעלים של דירות נוספות וזאת בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק:

  1. הדירה שימשה בעברה למגורים במשך ארבע שנים לפחות, או במשך 80% בתקופת בעלות המוכר עליה.
  2. הדירה משמשת בפועל למגורים, או באם הינה ריקה עדין אך מיועדת למגורים והינה מצוידת בכל האבזור והציוד הנדרש למטרת מגורים.
  3. הדירה הנמכרת אינה בבעלות חברה אלה בבעלות אדם פרטי.
  4. דירה שבנייתה הסתיימה במועד מכירתה.
  5. הדירה אינה חלק ממלאי עסקי.

תהליך קבלת הפטור

  • מכירת והעברת כל הזכויות בדירה הנמכרת לרוכש.
  • הגשת טופס הבקשה לפטור ממס שבח במועד הדיווח על עסקת המכירה לרשויות המס.

ישנם עורכי דין מקרקעין המדגישים חוק מיסוי מקרקעין רואה בכל תא משפחתי, הכולל את המוכר, בן/בת זוג וילדים עד גיל 18 כגוף אחד. כך שאם במהלך 4 השנים האחרונות אחד מהם מכר דירה – ייחשב הדבר כאילו כל אחד מהם מכר דירה ולא יהיו זכאים לפטור.

פטור על דירה שהתקבלה במתנה

בעל דירה שקיבל דירה במתנה (או לפחות מחציתה ולא שילם תמורה בעדה) זכאי לבקש פטור לאחר תקופת הצינון הקבועה בחוק.

  1. דירה שנתקבלה במתנה מאחד מהורי המוכרים: היה והמוכר נשוי וגר בדירה בקביעות הינו מחויב בתקופת צינון בת שנה, היה וגר בה בקביעות ואינו נשוי תקופת הצינון עולה לשנתיים. במידה והמוכר אינו נשוי ואינו גר בה בקביעות, תקופת הצינון תהיה בת 3 שנים.
  2. קטין אשר קיבל דירה במתנה, תקופת הצינון במהלכה אינו זכאי לפטור תחל לאחר גיל 18.
  3. דירה שנתקבלה במתנה לא על ידי אחד מהורי המוכרים: היה והמוכר גר בדירה בקביעות מחויב בתקופת צינון בת 3 שנים שלאחריהן הינו רשאי לבקש פטור. במידה ולא גר בדירה בקביעות, יהיה מחויב בתקופת צינון בת 4 שנים.

החזר מס שבח מקרקעין

רשות המסים באמצעות אגף מס שבח, הקיים בכל משרד אזורי של מס הכנסה, בוחן כל עסקה במקרקעין ומטיל עליה מס. כאשר מבצעים חישוב מס שבח, המוכר חייב להציג לרשויות את כל הנתונים הרלוונטיים למכירת הנכס הנדל"ני, אך לא תמיד התהליך מתבצע באופן תקין.

לא תמיד כל הציבור מודע להטבות המגיעות לו, מכל מיני סיבות לא בכל שומות השבח שיוצאות יש מודעות וניצול נכון ומלא של כל הקיזוזים, הפטורים וניצול ההטבות המותרים לפי חוק מיסוי מקרקעין.

זה נובע כתוצאה מהמורכבות של החוק ונסיבות שונות בהם פקידי אגף מס השבח או עורך הדין המלווה , לא מנחים נכונה את המוכרים לניצול מלא של כל ההטבות אשר מגיעות להם, הדבר גורם לעיתים קרובות לשומות מס שבח שגויות.

מספר מקרים בהם מגיע ההחזר

  • ניכוי פחת והוצאות השבחת הנכס אשר לא נלקחו בחשבון.
  • קיזוז הפסד הון כנגד מס השבח.
  • במידה והשבח מתפרס על פני תקופה ארוכה, מומלץ לבדוק האם התבצע ייחוס נכון של עליית המחירים וחישוב תקין של מרכיב האינפלציה.

שומה עצמית למס שבח - שאלות נפוצות:

האם זה נכון שבדרך כלל ביצוע שומה עצמית תחסוך הרבה כסף, מה עשוי להיות שיעור החיסכון?
חישוב מס שבח אחיד, לא משנה מי עורך אותו, המוכר או שלטונות המס, לעיתים כדאי להשאיר את חישוב המס דווקא לשלטונות המס ולהתווכח איתם ולהציג השגות.

אילו גורמים בשומה עצמית עשויים להביא את משרד מיסוי מקרקעין לפסול אותה?
אירועים אשר יגרמו לרשויות המס לחשוד הינם עסקאות בהם מחיר העסקה הינו נמוך משמעותית מהמקובל לדירה דומה באותו אזור, עסקאות מקרקעין בין בני משפחה במחיר נמוך מהמקובל.

במידה והוגשה שומה עצמית למס שבח והיא נדחתה, מה ניתן לעשות?
ניתן להגיש שומה נגדית למשרד לשלטונות המס, במידה והערעור לא התקבל ניתן לפנות לועדת ערר בבית המשפט המחוזי ואף לערער לבית המשפט העליון.

לחץ כאן למידע נוסף על ביצוע שומה עצמית

גלילה לראש העמוד

חיפוש באתר: