עסקאות מקרקעין מורכבות או פשוטות מכילות מיסים ותשלומי חובה החלים או עשויים לחול עליהן.
מכירת זכות במקרקעין חייבת על פי חוק מיסוי מקרקעין במס שבח ובמס רכישה, אלא אם ישנה הוראת פטור מפורשת מסיבות שונות הרשומות בחוק. לכן תמיד מומלץ לבצע עסקת מקרקעין עם עורך דין העוסק בתחום, אשר ילווה אתכם לאורך כל תהליך המשא ומתן מול המוכר עד החתימה.
תפקידו של עורך דין בעסקאות נדל"ן
עסקאות נדל"ן ("נכסי דלא ניידי") הינן עסקאות כבדות משקל ומורכבות המחייבות את העוסק בהן מומחיות בתחום, שכן הינן כרוכות בהתעסקות ניירת ובירוקרטיה סיזיפית, סעיפי תקנות וחוקים רבים, עלויות גבוהות לצד היבטים תכנוניים, מימוניים, שיקולי מיסוי מקרקעין המחייב התמצאות בצווים ובתקנות של רשות המיסים ועוד. לדרך ניהול עסקאות נדל"ן קיימת השפעה מכרעת על תוצאות ההליך המשפטי, בפן הפיננסי והאישי.
עו"ד דנל"ן מתמחה בתחום דיני מקרקעין ועסקאות נדל"ן על כל סעיפיו המורכבים, ומציע ללקוחותיו ניסיון ומיומנות עשירה בהתמודדות מול אתגרים בעסקאות נדל"ן מסחריות ופרטיות כמו למשל:
- ליווי יזמי עסקאות נדל"ן ומקרקעין.
- עריכת זכרון דברים ורישום הערות אזהרה.
- ייצוג עסקאות נדל"ן לרוכשי דירות מקבלנים.
- רישום טאבו.
- מימוש זכויות בנייה בעסקת נדל"ן.
- תכנון מפת מיסוי בעסקאות נדל"ן.
- מכירה וקנייה של אדמה חקלאית.
- רישום נכסים, כינוס נכסים, העברת זכויות בנכס.
- ייעוץ וייצוג בעסקאות נדל"ן במסגרת תמ"א 38 פרויקטים פינוי בינוי.
- ייצוג עסקאות נדל"ן והתדיינות מול רשויות המס, רשויות מקומיות, לשכות רישום המקרקעין וגופים אחרים.
- ניהול משפטי ועריכת חוזים לעסקאות נדל"ן – רכש/מכר לדירות חדשות ודירות יד שניה, לרבות בדיקת הנכס טרם רכישתו.
כל אחד משלבי ביצוע עסקאות מקרקעין הינו בעל משקל מכריע ורב השפעה להצלחת העסקה וכדאיותה בנקודת זמן ספציפית או בכלל, ומכאן ההמלצה להיעזר בשירותיו המקצועיים של עו"ד מקרקעין בביצוע עסקאות נדל"ן מכל סוג, אשר יקפיד לפעול ביסודיות, ימנע מכשולים ויפעל למיצוי זכויות הלקוח והבטחת כספיו המושקעים בעסקת נדל"ן חוקית, אמינה ורווחית.
4 עסקאות מקרקעין נפוצות:
1 - רכישת דירה מקבלן
טרם ההוצאה לפועל של עסקאות מקרקעין, יש לבדוק את הזכויות המשפטיות של המוכר לגבי הקרקע עליה מתוכננת הדירה להיבנות כמו גם את הסכם הרכישה בין הקונה למוכר מן ההיבט המשפטי. עורך דין מקרקעין מייעץ ומלווה את לקוחותיו בניהול עסקת מקרקעין עבור רכישת דירה מקבלן ו/או עמותה.
2 - קניית דירה יד שנייה
אל תקנו דירה מבלי לבדוק אותה לפני, על מנת לבדוק את מצב הדירה מן הבחינה המשפטית יש צורך:
- לפנות לעורך דין מקרקעין על מנת לבחון את מצבה המשפטי של הדירה ולוודא מי הם בעלי הזכויות.
- לברר כי לא חלים על הדירה שעבודים, עיקולים או תביעות וכן את מצבה התכנוני של הדירה שעלול לכלול חריגות בנייה.
- לבדוק את האפשרויות המימוניות העומדות לרשותכם לפני קניית דירה, כגון אפשרות למשכון.
3 - השכרת נכס מקרקעין – השכרת דירה
גם למשכירים וגם לשוכרים מומלץ לקבל סיוע משפטי לפני חתימה על חוזה השכירות, ליווי וייעוץ משפטי של עורך דין כולל בדיקה של מצב הזכויות בנכס, הכנת הסכם שכירות וניהול משא ומתן מול הצד השני לקראת גיבוש נוסח סופי, עבור הסכם שכירות על הביטחונות הנלווים אליו.
4 - מכירה ורכישה של מגרשים בליווי עו"ד מקרקעין
עורך הדין מעניק ייצוג וליווי משפטי הן לצד המוכר והן לצד הרוכש במסגרת עסקאות מקרקעין החל מברור זכויות הבנייה, תוכניות פיתוח אזוריות וזהות קבלן הפיתוח, ניהול משא ומתן לקראת גיבוש חוזה מקרקעין ועד למעמד החתימה. אל מכירה ורכישה של נכס מקרקעין (כגון מגרשים) נלווים ענייני מיסוי כגון מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה.
עו"ד מקרקעין מעניק פתרון כולל ללקוחותיו וסוגר את העסקה על כל היבטיה, כמו כן, הוא מלווה את לקוחותיו בנושא המסמכים לסילוק גרירת משכנתאות ו/או נטילת משכנתאות במסגרת עסקת מכר, בנוסף הוא מטפל במסמכים הדרושים להעברת זכויות בנכס, רישום זכויות בטאבו ומביא לסוף המיוחל של העסקה על הצד הטוב ביותר.
בדק בית לאיתור ליקויי בנייה לביצוע עסקת מקרקעין מוצלחת
בדק בית זהו מונח אשר מגדיר את בדיקת הנכסים ע"י בעל מקצוע מומחה בתחום על מנת לאתר ליקויי בנייה בנכס. במידה ואכן יגולו, החוק מחייב את הקבלן לתקנם, לכן הסתכלו על בדק בית בתור השקעה ולא בתור הוצאה. בכל מקרה בו הקבלן מסרב לנשוא באחריות ואינו מתקן את ליקויי הבנייה, הרוכש רשאי במקרה זה לפנות אל בית המשפט.
בכל מקרה ברכישת נכס מקבלן או לאחר שיפוצים במידה ונמצאו ליקויי בנייה – אף אדם אינו צריך להתחנן לתיקונים, ישנם חוקים מסודרים בנושא. רצוי תמיד לפנות אל עורך דין בשביל לוודא כי קיבלתם תמורה מלאה לכסף הרב שהשקעתם. עורך הדין יסייע לכם לדרוש מהקבלן לדרוש פיצויים או לתקן את הליקויים.
באילו עוד מקרים יש צורך בבדק בית?
במקרים רבים יש בכך צורך בעת שיפוצים זהו שוק שלעיתים עובדים בו נותני שירות לא מקצועיים ולא כל הקבלנים מכירים את תקנות הבנייה. כשעושים בדק בית לאחר העבודה מוודאים שהקבלן פעל בהתאם לתקנות ולא גרם לליקויי בנייה ונזקים אחרים.
חשוב לומר גם שהבדיקה חיונית גם בעת השכרת הנכס. בסיום תקופת השכירות רצוי לבצע את הבדיקה בשביל לוודא כי השוכרים לא גרמו לנזק אשר עלול לפגוע בערך הנכס.
ליקויים נפוצים:
שאלות נפוצות בנושא
- האם עסקאות מקרקעין שנעשות בתחום העסקי או הציבורי חייבות גם במע"מ?
עסקאות מקרקעין יכולות להתחייב גם במיסים והיטלים מוניציפאליים, בהיטל השבחה ובתשלומים למינהל מקרקעי ישראל כגון: דמי היוון, דמי היתר, דמי הסכמה ובנוסף אף במס מתנות ומס עיזבון. - מה אפשר לעשות במצב בו הקבלן מתחמק מביצוע התיקון של ליקויי הבנייה?
ע"פ חוק המכר הקבלן מחויב לתקן את ליקויי הבנייה. בשביל למצות את זכויותיכם תוכלו לפנות אל עורך דין העוסק בדיני מקרקעין אשר ינהל משא ומתן עם הקבלן על תשלום פיצויים ובמקרה הצורך אף יפנה לבית המשפט לשם כך. - האם אפשר לוותר על בדיקת בדק בית במידה והמצב הכלכלי קשה?
לא מומלץ לוותר, על אף המצב הלא פשוט, רצוי מאוד להתאמץ ולעשות את הבדיקה. היא עשוייה לחסוך עוגמת נפש והוצאות כספיות בעתיד.